12 446-66-76          12 446-66-86

Gmina jako (nie)kompetentny administrator

Paweł Puch na portalu www.administrator24.info prezentował ostatnio dwa wyroki sądów: Sądu Apelacyjnego w Katowicach (ACa 851/14) oraz Sądu Okręgowego w Elblągu (IC 363/14). W obu przypadkach stroną

była gmina, która - w pierwszym przypadku - zarzucała wspólnocie istotne błędy popełnione przy podejmowaniu uchwały, której efektem miała być zmiana administratora, zaś w drugim - twierdziła, że podwyższenie wysokości opłat na fundusz remontowy narusza jej interes. W obu przypadkach sądy nie miały wątpliwości i zarzuty gminy uznały za bezzasadne.

To, że gminy robią wszystko, aby nie stracić źródeł przychodów (wynagrodzenia za administrowanie) lub ograniczyć wydatki budżetu (uniemożliwianie przeprowadzania koniecznych remontów), można zrozumieć. Trudno jednak uznać stosowane metody za przejaw kompetencji i rzetelności.

Pomimo że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje od wielu lat, to jej znajomość, nawet wśród właścicieli lokali, jest ograniczona. Szczególnie da się to zauważyć w nieruchomościach postkomunalnych, gdzie byli lokatorzy, zwykle na bardzo preferencyjnych warunkach, stają się członkami wspólnot mieszkaniowych.

Niemała w tym "zasługa" gminnych podmiotów, w których interesie nie leży rzetelne informowanie eksnajemców o przysługujących im prawach.

Nie bez znaczenia jest także to, że często pracownicy tych podmiotów to byli administratorzy zasobów komunalnych, którzy także mają nikłą wiedzę, a ich przełożeni nakazują im, aby w taki sposób "uświadamiali" właścicieli lokali, by byli oni przekonani, że tylko przy gminie mogą czuć się w pełni bezpieczni.

Jest faktem bezspornym, że zatrudnienie konserwatora, palacza, księgowej czy sprzątaczki to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Taką czynnością jest także zatrudnienie administratora, który po prostu wykonuje określone działania na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Pomimo że nawet Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że zatrudnienie administratora leży w gestii zarządu wspólnoty (mowa, oczywiście, o dużych wspólnotach), to ciągle jeszcze zdarzają się gminne podmioty, które twierdzą, że aby zatrudnić lub zmienić administratora, wspólnota musi podjąć stosowną uchwałę upoważniającą zarząd do takiego działania.

W jednej z gmin proponowana jest wspólnotom umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, w której znajduje się następujący zapis:

"Wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli wypowiedzenia dokona Wspólnota, do pisma zawierającego wypowiedzenie niezbędne jest - pod rygorem bezskuteczności wypowiedzenia - załączenie uchwały, z której będzie wynikało umocowanie Zarządu Wspólnoty do dokonania tej czynności".

Autorem projektu umowy jest licencjonowany zarządca nieruchomości. Albo nie rozumie on zapisów ustawy o własności lokali, albo z pełną świadomością usiłuje wprowadzić wspólnotę w błąd. A jego logika jest pokrętna - przecież skoro zarząd ma prawo wypowiedzieć umowę, to żądanie przez administratora jakichkolwiek załączników, także uchwały wspólnoty, nie ma sensu.

Gdyby nawet założyć, że zarząd nie może bez uchwały wspólnoty wypowiedzieć umowy, to - robiąc to - naraża się na określone konsekwencje. Ale to sprawa pomiędzy nim a wspólnotą i nie powinna ona administratora obchodzić.

To, że powierzanie swoich spraw przez wspólnotę gminnym podmiotom nie jest najlepszym rozwiązaniem, potwierdza inny zapis omawianej umowy:

"Zarządca nie ma obowiązku wykonywania poleceń Zarządu Wspólnoty dotyczących remontów lub modernizacji nieruchomości wspólnej, które nie zostały zapisane w rocznym planie gospodarczym".

Warto podkreślić, że cytowana umowa jest nazywaną umową o zarządzanie, chociaż znajduje się w niej następujące zapisy:

"1. Wspólnota zleca wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie zwykłego zarządu, wymienionych w niniejszej umowie. Jeżeli Zarząd Wspólnoty zdecyduje o samodzielnym wykonywaniu czynności z zakresu zarządu zwykłego lub części tych czynności, Zarządca jest zwolniony z ich świadczenia.

2. Umowę zawiera się z pominięciem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".

Dalszy komentarz uważam za zbyteczny.

W swoim czasie analizowałem następujący problem: komu - najczęściej - powierzają administrowanie lub zarządzanie nieruchomością wspólną nowopowstające wspólnoty mieszkaniowe?

Okazało się, że niemal nigdy nie wybierają podmiotów gminnych. Moim zdaniem jest to w pełni uzasadnione, pomimo że gminni zarządcy -administratorzy, finansowani przez gminy, nierzadko proponują najniższe wynagrodzenie za swoje usługi.

Od wielu lat organizuję seminaria dla zarządców i administratorów nieruchomości, w których zwykle jednorazowo uczestniczy ok. 100 osób. Rzadko pojawiają się pracownicy gminnych spółek. To także o czymś świadczy.

Uważam, że istnienie na rynku gminnych zarządców jest przeżytkiem i reliktem minionych czasów.

Nie jestem wrogiem samorządów, ale uważam, że zarządca finansowany przez właściciela znacznej części powierzonych mu zasobów nigdy nie będzie działał rzetelnie, gdyż musiałby czasem gryźć rękę, która go karmi. A to jest przecież sprzeczne z ludzką naturą.

Źródło: www.administrator24.info

Nasi partnerzy

part_adwokaci.jpgpart_argox.jpgpart_galactica.jpgpart_ideab.jpgpart_mmsoft.jpgpart_otin.jpgpart_pkobp.jpgpart_solemo.jpgpart_tomaszek.jpgpart_ulman.jpg