nieruchomości. Ale czy takie zachowanie jest rzetelne?
Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości znacznie się różnią. Są budynki w dobrym stanie technicznym, które nie wymagają remontów a jednocześnie zamieszkują w nich terminowo płacący właściciele lokali. Są jednak także inne budynki, zamieszkałe przez osoby niezbyt solidne, regulujące swoje zobowiązania nieterminowo, które wymagają pilnych remontów, nierzadko możliwych do wykonania tylko za pieniądze z kredytu. Nieporównywalny będzie wysiłek zarządcy w tych dwóch skrajnych przypadkach więc trudno zrozumieć dlaczego w ofercie zarządca nie bierze pod uwagę oczekujących go zadań. Stąd moja wątpliwość co do jego rzetelności, chyba uzasadniona.
Nie można także pominąć jeszcze jednej kwestii – zarządca, proponując wspólnocie swoje usługi ma oczywiście prawo żądać za nie wynagrodzenia, ale od wspólnoty a nie od poszczególnych właścicieli. Chcąc przejąć zarządzanie zarządca powinien najpierw zapoznać się z nieruchomością i jej stanem technicznym, określić wstępnie zakres niezbędnych prac remontowo-konserwacyjnych, zorientować się w rzetelności właścicieli i możliwościach finansowych wspólnoty, i dopiero wtedy, jeśli uzna, że chciałby zaoferować swoje usługi danej wspólnocie, określić wysokość wynagrodzenia, które za swoją pracę chciałby otrzymywać. Wspólnota może jego ofertę przyjąć po ewentualnych negocjacjach, ale to w gestii właścicieli leży określenie wysokości kosztów przypadających na każdego z nich, czyli podziału wynagrodzenia zarządcy. Ustawodawca żadnego sposobu podziału nie narzuca, chociaż niektórzy uważają, że robi to w art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali. Jeśli jednak uważnie się ten artykuł czyta, to wyraźnie można dostrzec, iż ustawodawca nakazuje rozliczać proporcjonalnie do udziałów koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które są elementem kosztów zarządu, obejmujących oprócz kosztów utrzymania (remonty, konserwacje, sprzątanie, etc.) także wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Potwierdza to czytelnie np. zapis art. 14 UWL.
Wspólnoty stosują różne zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy – najczęściej przeliczają je na jednostkę udziału lub powierzchnię lokali; rzadziej dzielą je przez ilość lokali i decydują w uchwale, że każdy właściciel lokalu płaci jednakową kwotę. Ten sposób uważam za optymalny chociażby dlatego, że wkład pracy zarządcy na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu – oczywiście wydatki „eksploatacyjne” bezwzględnie należy rozliczać w proporcji do udziałów (zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL). Jakkolwiek by jednak miało być, to sposób określenia obciążania poszczególnych właścicieli lokali kosztami wynagrodzenia zarządcy leży w gestii wspólnoty i powinien być wprowadzony uchwałą.
Obowiązki zarządcy wobec właściciela lokalu są zazwyczaj standardowe – inkasowanie opłat i rozliczanie się z pobranych zaliczek. Może się jednak zdarzyć, że właściciel lokalu będzie miał życzenia dodatkowe, które zarządca, profesjonalnie przygotowany do wykonywania zawodu, który ma mu przynosić dochody, powinien przejąć, oczywiście za dodatkowym wynagrodzeniem. Może np. być tak, że właściciel wynajmuje swój lokal – jednej lub kilku osobom – i chce, aby zarządca zajmował się rozliczeniami z najemcami. Za tę usługę powinien oczywiście płacić, przy czym wysokość opłaty będzie przedmiotem porozumienia pomiędzy nim a zarządcą i nie będzie interesować innych właścicieli.
Taka sytuacja będzie miała miejsce np. w przypadku, gdy w jednym z lokali będzie znajdować się garaż wielostanowiskowy. Właściciele miejsc parkingowych będą zobowiązani partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów ale jeśli zechcą, by zarządca rozliczał ich indywidualnie, to za tę usługę będą musieli dodatkowo zapłacić. Jeśli z usług zarządcy nie zechcą skorzystać to będzie on miał prawo by żądać od nich wpłaty zaliczki na koszty utrzymania w jednej kwocie (sami będą musieli zebrać na ten cel pieniądze) i będzie sporządzał coroczne rozliczenie tylko w taki sposób, jak będzie to robił dla innych właścicieli lokali.
Konkretyzując – jeśli np. wynagrodzenie zarządcy w określonej nieruchomości po podzieleniu przez ilość lokali wynosić będzie miesięcznie 50 zł, to kwota ta obciąża także właścicieli miejsc garażowych (jeśli np. tych miejsc jest 20, to każdy właściciel miejsca zapłaci zarządcy 2,50 zł). Dodatkowo każdy właściciel miejsca garażowego zapłacić powinien zarządcy ekstra np. 5 zł miesięcznie za prawo do indywidualnych wpłat i indywidualne rozliczenie.
Należy zauważyć, że nie da się powyższego rozumowania zastosować w przypadku, gdy wynagrodzenie zarządcy będzie określone proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokalu. Stąd moja sugestia by wynagrodzenie zarządcy dzielić „po równo” na każdy lokal.
Właściciele miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym tam, gdzie zarządca jest nie do końca rzetelny, słusznie się dziwią, że za miejsce płacą stosunkowo dużo. Jeśli jednak przyjmują ofertę zarządcy, który oferuje usługi za konkretną stawkę z metra kwadratowego to dziwić się nie powinni.
Źródło: www.administrator24.info
